恒大事件解讀：實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)或難避免，涂料企業(yè)如何是好？

時(shí)間：2021-09-18 15:52:11 類型：全屋定制瀏覽量：3601

一、恒大近況

先說結(jié)論：恒大實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)在所難免，名義上或稱軟著陸。對(duì)于這個(gè)結(jié)果，跟恒大有債務(wù)的涂料企業(yè)也許要提前做好心理準(zhǔn)備了。

判斷恒大可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)的原因如下：

1、恒大未來將無經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入。恒大8月銷售額381億元，同比下滑26%。目前恒大財(cái)富發(fā)生擠兌事件，民眾對(duì)恒大期房竣工信心喪失，預(yù)計(jì)恒大未來銷售將進(jìn)一步下滑，甚至歸零。疊加融資通道不再順利，除了變賣資產(chǎn)，恒大沒有任何現(xiàn)金流入。

2、一年內(nèi)的大額剛性支出猶存。截至2021年六月，恒大的短期借款2400億，一年內(nèi)應(yīng)付供應(yīng)商貿(mào)易款高達(dá)5824億元，僅這兩項(xiàng)支出合計(jì)就超過8000億元。目前供應(yīng)商對(duì)恒大的信任已消失殆盡，不給現(xiàn)金不發(fā)貨。

3、微觀調(diào)研來看，恒大內(nèi)部對(duì)地方公司的糟糕情況可能也不甚了解。恒大目前800多個(gè)項(xiàng)目中有500多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。其中安慶、泰興等地方的土地款都尚未支付；宿遷、漳州等地的項(xiàng)目被多次抵押、一房多賣；甚至一些地方的受銀行監(jiān)管的資金已經(jīng)被挪用。

4、前期營(yíng)救機(jī)會(huì)喪失。根據(jù)我們的渠道消息，恒大自春節(jié)前至今，向中央請(qǐng)示過多次援救方案，均被上面否決。我們認(rèn)為恒大或瞞報(bào)了部分情況，或中央低估了恒大的困難程度。

綜上，我們預(yù)計(jì)恒大未來實(shí)質(zhì)性破產(chǎn)概率較大，但在對(duì)外公布時(shí)，考慮到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較大，或稱軟著陸。在清償順序上，我們認(rèn)為將是保已售項(xiàng)目竣工優(yōu)先，供應(yīng)商欠款優(yōu)先，金融機(jī)構(gòu)的欠款殿后。

二、可能的處置方案

目前在恒大的資產(chǎn)處置方面，我們得到的消息顯示：

1、中央要求恒大保證已售項(xiàng)目的交付工作，未出售項(xiàng)目和已建成的大樓等資產(chǎn)將會(huì)出售。其余土地資產(chǎn)等，將用來沖抵債務(wù)。

2、對(duì)于金融機(jī)構(gòu)借款等債務(wù)，可以展期的，要求展期。

3、中信集團(tuán)等機(jī)構(gòu)將會(huì)介入托管恒大的資產(chǎn)，廣東省已聘任德勤做外部審計(jì)，審計(jì)恒大可變現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值（主要是舊改項(xiàng)目）。

4、恒大香港大樓預(yù)計(jì)將會(huì)出售給越秀，價(jià)格還在商議。

5、恒大物業(yè)方面，預(yù)計(jì)在低于300億元市值的基礎(chǔ)上，會(huì)有1-2家頭部物業(yè)公司去洽談如何收購(gòu)。恒大財(cái)富寶事件爆發(fā)后給出的補(bǔ)償方案中提到，購(gòu)買了恒大理財(cái)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)可以通過抵扣未來的物業(yè)費(fèi)當(dāng)作兌付，我們預(yù)計(jì)恒大物業(yè)的價(jià)值受此牽連將有所降低。

三、短期資金缺口推演

極其樂觀的情況下，恒大短期資金缺口仍超1000億元。

1、表內(nèi)表外負(fù)債合計(jì)或超過3萬億元。截至2021年六月，恒大表內(nèi)負(fù)債總額1.97萬億，其中有息負(fù)債5718億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債加上貿(mào)易應(yīng)賬款（欠供應(yīng)商的錢）合計(jì)已超過8225億元。賬面貨幣資金僅為868億元，且此部分資金或仍有水分。這還未考慮到表外負(fù)債，市場(chǎng)保守估計(jì)表外負(fù)債或超1萬億元。

2、恒大土儲(chǔ)看似貨值大，但水分也大，變現(xiàn)難。截至2021年六月，恒大土地儲(chǔ)備項(xiàng)目778個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米，土儲(chǔ)原值為4568億元。土儲(chǔ)對(duì)應(yīng)貨值雖然名義上超過2萬億元，但我們認(rèn)為其變現(xiàn)難度大。因?yàn)楹愦蟮耐羶?chǔ)中三成以上在低能級(jí)城市，且四五線中不可售部分的車位和商鋪也被記成土儲(chǔ)，水分大。此外，此前金茂、萬科、碧桂園等房企都與恒大洽談過項(xiàng)目出售事宜，都沒達(dá)成合作。我們認(rèn)為恒大土儲(chǔ)真實(shí)變現(xiàn)價(jià)值較低。

3、舊改項(xiàng)目質(zhì)量相對(duì)較好，但需分拆賣出才有變現(xiàn)可能。截至2021年六月，恒大擁有舊改項(xiàng)目146個(gè)，其中位于深圳的有61個(gè)。我們預(yù)計(jì)深圳這部分項(xiàng)目質(zhì)量相對(duì)較好，若能拆分賣出，樂觀情況下預(yù)計(jì)能換回1000億元現(xiàn)金。此前建發(fā)和金茂都曾與恒大有過談判，據(jù)透露，恒大舊改項(xiàng)目存在超額融資情況，或有隱性雷點(diǎn)存在，整個(gè)談判周期較長(zhǎng)，且舊改整個(gè)體量較大，需要分拆才可能有買方接受。

4、資金缺口超過1000億元。假設(shè)在政府幫助下，購(gòu)房者信心恢復(fù)，恒大未來一年還能順利銷售回款5000億元（極其樂觀的假設(shè)），舊改項(xiàng)目順利賣出合計(jì)1000億元（一年內(nèi)全部賣出也是很樂觀的假設(shè)），恒大物業(yè)能賣出300億元（同樣很樂觀的假設(shè)），且一年內(nèi)的貿(mào)易應(yīng)收款489億元全部收回，那距離償還一年內(nèi)到期的有息負(fù)債和供應(yīng)商的應(yīng)付賬款8225億元仍有超過1000億元的資金缺口。這還沒考慮到恒大財(cái)富的擠兌，以及員工的應(yīng)付薪資、有息負(fù)債對(duì)應(yīng)利息和新增的營(yíng)業(yè)成本。

四、近期風(fēng)險(xiǎn)較大的房企

根據(jù)我們的調(diào)研，近期融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、花樣年、新力地產(chǎn)、陽光100等房企都面臨了現(xiàn)金流緊張的困難。這些房企截至2021年六月的有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)達(dá)9881億元，其中短期借款合計(jì)3252億元。賬面貨幣資金合計(jì)為2670億元，現(xiàn)金短債比為0.8。